Frage: Dr. M. aus Mainz: Durch Zufall habe ich kürzlich erfahren, dass der Vermieter meiner Praxisräume die Immobilie zum Verkauf anbietet. Aktuell habe ich einen langfristigen Mietvertrag. Könnte mir die neue Eigentümer:in trotzdem kündigen?
Antwort von Rechtsanwalt Stäwen
Das Nutzungsrecht an Ihren Praxisräumlichkeiten stellt ein wesentliches Element Ihrer wirtschaftlichen Betätigung als niedergelassene Ärzt:in dar. Will Ihre Vermieter:in Ihre Immobilie veräußern, fragen Sie sich zu Recht, was mit Ihrem Mietvertrag passiert. Hier hat der Gesetzgeber glücklicherweise vorgesorgt: "Kauf bricht nicht Miete" – so die ungewöhnlich plakative Überschrift des § 566 BGB. Dort heißt es: "Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein." Diese Regelung ist über einen Verweis in § 578 Abs. 1 und 2 BGB auch auf Gewerberäume anwendbar, was bedeutet, dass alle Mietverhältnisse mit sämtlichen Vereinbarungen unverändert auf die neue Eigentümer:in übergehen. In der Konsequenz kann die Erwerber:in aus Anlass der Übernahme weder die Miete erhöhen noch vorzeitige Kündigungen aussprechen – Ihre Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis bleiben unangetastet.
Zu beachten ist jedoch, dass Kündigungsgründe oder Mieterhöhungsrechte, die bereits der alten Vermieter:in zustanden, nicht durch den Eigentumsübergang erlöschen, sondern nun auch von der Erwerber:in ausgeübt werden können, denn auch diese tritt insoweit unverändert in die Rechtsposition der vorherigen Eigentümer:in ein.
Im Ergebnis ändert sich durch den Eigentümerwechsel – untechnisch ausgedrückt – lediglich der Name Ihrer Vermieter:in, der Mietvertrag als solcher besteht aber unverändert fort.
Björn Stäwen, LL. M.
Erschienen in: doctors|today, 2021; 1 (2) Seite 53